１５０万円で買える家がまともなわけがないです。
私はこの家を「ぜひ買わせてください！」と喜んで買ったのではありませんでした。
買おうか、買うまいか……。悩みに悩んで夜も眠れないほどでした。
あきらかな難点があったからです。
家の前が私道（所有者不明）
家の前が位置指定道路です。つまり私道です。私道が公道に接続するまで５０ｍほどあります。
そして所有者がはっきりしていません。仲介業者いわく、名義はこの土地を開発した会社になってるようですが、その会社は潰れたようです。
この時点で……堅実な投資家ならまず手をだしません😝
私道はトラブルの宝庫です
私道は他人の土地です。
家の建て替えでガス管や水道を接続するときには、道路に穴をあけなければいけません。このとき、所有者の同意が得られなければ手続きが大変になります。
また、長崎の事件のように所有者がやってきて「この道を自動車で通りたければ通行料払え！」となる可能性があります。
所有者がはっきりしていれば、事前に「掘削承諾書」「通行承諾書」に押印してもらってとりあえずは安心できます。しかし所有者にコンタクトできない場合はそれもできません。
そして、道路の管理の問題があります。公道であれば行政がバッチリ補修してくれます（予算消化のためにこれでもかと笑）。
でも、所有者不明の道路が傷んだときにどういった手続きとなるのか謎です。やむなく住民が補修するとしても、だれが費用を負担するのかで揉めそうです。
どうにかなるだろう……（思考停止）
というわけで、いろいろ怖い要素のある「私道」ですが、私は楽観視しています。
- 私の場合、再建築時に掘削しないでしょう。道路の掘削が必要なのは都市ガス、上下水、地中から電線をつなぐときですが。上水はもうつながってますし、田舎なので都市ガス・下水・電柱地中化と無縁です😝
- 「通行料払え」となる確率は非常に稀です。そういう請求があったとしても、過去の判例をいくつかチェックしましたが、裁判で負けることはないはずです。
- 私道の補修はだいたいの自治体で補助金が９割出るので、そこまで大金が必要ってことにはならないと思います。
いちばん嫌なのは、土地の資産価値が低いことです。みんな接道が私道の物件は大っきらい。将来土地を売りたくなっても、二束三文で買い叩かれるでしょう。
最近では、私道関係のトラブルがあんまり多いので法律を改正する動きもあるみたいです。早くそうなってほしいものです。
また、これは希望的観測にすぎないのですが。所有者が管理を放棄した私道は、行政にかけあえば公道になるチャンスもあると思います。なんか交渉術とかより政治家とのコネとかが大事になりそうですが。
なんとかなる……いや、なんとかなれ……！ と神頼みです😁
がけ条例に引っかかっています
「崖の上のポニョ」です。
「高台の海が見える家」と書けば察しがつくと思いますが、がけ条例という厄介な条例にひっかかっています。
１５０万円ハウスの裏は、数メートル先が崖になってます。現在は問題ないですが、再建築時するときに問題となります。
がけ条例とは、高さ２ｍ以上傾斜３０度以上のがけに隣接する土地では、がけから離れて家を建てなくてはいけない。もしくはがけの擁壁をガッチガチにコンクリで固めろよ、という条例です。
（引用元：石橋不動産 https://ishibashirealty.com/fudousan/gakejourei.html）
がけ条例にひっかかる土地が狭いと、せんべいみたいに薄っぺらい家しか建てられなくなります。かといって「擁壁ガッチガチ」コースだと、１０００万円ぐらいの工事費がかかります。
クソ土地の可能性はありますが……
じゃあ、使い物にならないクソ土地か？ というとそうでもありません。
再建築時に問題となるのですから、スケルトンでリフォームできれば今と同じ広さの家が建てられます。
あとはグレーな方法があります。役人はちょー忙しいので、すべての擁壁をチェックするわけではありません。そして建築士が法律のすべてを守るわけではありません。詳細は書きませんが……。
世の中、だいたいのことには抜け穴があります。住宅関係はそういうのが多いです。私も不動産について勉強をはじめたときには驚いたものです。役人がすげー厳しくなるのは税金関係だけで、とくに田舎はいろいろとガバガバです。
終わりに 買う前は死ぬほど悩みましたが
以上、１５０万円ハウスの難点をあげました。
難あり物件ですがリスクを考慮した上で結局私は買いました。
接道が私道でがけ条例に引っかかる……この時点で「足切り」する人もいるでしょう。でも、安い物件に完全なものはありませんから。妥協は必要です。
世の中、私道に面した物件なんていくらでもあるし、坂が多い地域はほとんどの物件ががけ条例にひっかかってたりします。そして、条例や規則がけっこうガバガバなのもこの世界です。
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不動産を買う前はひじょーに不安であれこれ調べますが。
買っちゃった今では、「まあなんとかなるだろ😝」と思ってます。
ハズレを引いたら最悪なのが不動産売買。
でも、思い切りも大事だな、と思います。